进入7月中旬，赖珠兴既紧张又期待，仙塘宝涌工业区（二期）改造方案表决在即。作为佛山市顺德区龙江镇仙塘村党委书记，也是曾经的一名企业家，赖珠兴明白很多人对村级工业园改造“又爱又怕”。

此前仙塘宝涌工业区（一期）进行了探索。一期地块已在4月9日顺利出让，政府将几乎全部土地出让款留给了村里，竞得方万洋集团向政府承诺厂房亩均税收约40万元，并将给村民无偿配建3万平方米标准厂房。

类似仙塘村的故事正陆续上演。去年以前，顺德的村级工业园占全区已投产工业用地面积的70%，却只贡献27%的产值、4.3%的税收。一年多来，顺德将村级工业园改造作为“头号工程”，并在2018年国务院办公厅督查中以“土地节约集约利用成效好、闲置土地少且用地需求量较大”被通报表彰，获奖2500亩用地计划指标。

租金收入翻番 “再进的园区必须是高质量企业”

“‘村改’真正的意义是什么？是扶持那些做得好的企业，不是要把它们赶走。”赖珠兴说，村级工业园脱胎于改革开放早期的“家家点火户户冒烟”，对村子有过很大贡献，但是如今非改不可，“群众不一定希望通过‘村改’分很多钱，但是要把整体的生活环境提升，差环境也引不来好企业。”

  仙塘村原本向企业出租土地，企业在租得土地后自己建设厂房，这种村级工业园运行模式在顺德非常普遍。“租地”的收益比“租房”少了一大截，仙塘宝涌工业区（一期）约150亩土地，村里每年获得的租金收入只有约200万元。同时，村集体、政府对企业的影响力也较弱，难以杜绝乱排放、偷漏税等现象。

   在将原先的租户迁走、集体土地转为国有并公开出让之后，村里除了1亿多元的一次性收入，还获返还3万平方米标准厂房。按照12元/平方米/月租金来计算，每年的预期收入超过400万元，相比原先翻倍。实际上，目前顺德不少新建厂房的租金已经达到20元/平方米。赖珠兴说，“属于村里的这部分厂房，我们计划把价格定低一些，定向扶持本村的优质企业”。

打造优质的产业空间载体，引进和扶持优质企业，是顺德率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的必经之路。佛山市委常委、顺德区委书记郭文海表示，当前制约顺德发展的空间问题、安全生产隐患问题、环境污染问题主要集中在村级工业园，“村改”是一场必须打而且必须打赢的攻坚战。

仙塘宝涌工业区（一期）地块将会建成佛山顺德万洋众创城，项目负责人周祖泰每天都在接待珠三角各地的企业家。从6月下旬开始，已有35家企业与其签订了进驻协议。

“我们把厂房售价定得比市场同类园区更低，而且提供配套的金融、物流等服务，也为小微企业搭起了与政府更好沟通的桥梁，所以有挑选优质企业的底气。”周祖泰说。

利益博弈平衡 采取市场化的协商手段

吸引高端产业、优化生态环境、提高村民收入、改善城乡面貌、增加政府税收……对于村级工业园改造的好处，几乎人人都能随口说上几句。但是真正到了“村改”一线，各方却展开了一场场艰难的利益博弈。

对于大部分“拆旧建新”类型的园区改造来说，第一步就是要让现有的企业搬走。每家企业都签订了租赁合约，如何肯主动停产搬迁？最重要的一方面，就是采取市场化的协商手段，对企业进行租金和经营补偿。

村里补偿资金不够的，政府为其垫付一部分款项，等改造完成后再归还。在乐从镇上华村东区工业园，大部分园区土地的合约都是三年一签，企业配合程度相对较高。“对于个别租期长达数十年的合约，村里一事一议，提出了让企业接受的价格。”上华村委会主任陈新灏说。

园区改造事关产业高质量发展，企业清楚地认识到这是不可阻挡的趋势。顺德容桂人伍劲波曾经在细滘工业园租赁了20亩土地，从事物流经营，也利用一部分富余土地建设厂房出租。他不仅主动配合园区改造，还帮助动员租户搬迁。

上华村东区工业园是顺德最早启动的改造项目之一，村民们的信任度尚未建立，最终确定采用集体土地使用权流转的形式引入开发商，并且流转年限从50年缩短到30年。仙塘宝涌工业区则采取“挂账收储”形式，绝大部分土地出让收益留在了村里，而且对土地使用进行多重限制，保障公共利益。

对于政府来说，村级工业园占用全区已投产工业用地面积的70%，却只贡献27%的产值和4.3%的税收，距离高质量发展综合示范区的目标还有相当差距。因此，政府也设定了新园区的税收底线。

多元主体共建 打造20个3000亩以上现代产业集聚区

日前，中国农业大学土地科学与技术学院副院长朱道林在顺德考察后表示，只有做好土地供给和市场需求之间的衔接，旧园区改造工作才能取得成功，顺德在此方面提供了可借鉴的经验。

7月10日，顺德容桂举办2019年土地项目推介会，将顺德南入口新兴产业园、顺德集成电路产业园（四基）、红星聚胜工业区等一批村改重点项目地块推向市场。从去年以来，从区级到镇街，这样以村级工业园改造项目为特色的土地推介会已经举行多次。

中小微企业离不开专业的园区服务，他们也成为了帮助政府与企业之间沟通的桥梁。“目前顺德村级工业园存在弱运营甚至无运营状况，这正好是做产业园运营的企业的发展良机。”深圳市中集产城发展集团有限公司投资四部总经理助理邹建章表示，该公司正是被顺德村改后对产业园运营的需求吸引过来的。

在顺德将村级工业园改造列为“头号工程”的一年多来，不只是顺德周边地区，北京联东、苏州兰生、温州万洋等一批国内知名的产业运营商都已纷纷进驻。“顺德区位好、政策好、机会好，我们不想错过。”苏州兰生产业集团副总经理衡雷说。

针对部分村居在土地前期整理中资金和能力不足的情况，顺德在政府提供直接支持的同时，创新了“一二级开发联动”的政策，村居集体通过公开选定市场主体投资合作方，完成土地整理后可直接将土地协议出让给有关主体进行开发建设。7月5日，应用该政策的乐从镇荷村工业区改造方案获村民高票通过。近期即将进行改造方案表决的乐从镇荷村工业区，有望饮得该项政策“头啖汤”。

从村民到集体、从政府到国资、从制造企业到园区运营商，顺德正在发挥多元主体的合力，推动村级工业园改造。按照计划，顺德将连片规划建设30个左右生态集约的高标准现代主题产业园，到2022年形成20个3000亩以上的连片现代化产业集聚区。其中在今年内，顺德将实现2万亩的阶段性改造目标。

专家观点 政府与市场共同发力 让“三旧”改造走在前列

中国农业大学土地科学与技术学院副院长、教授朱道林：

在全国建设用地总规模控制的背景下，当前新增建设用地的空间越来越有限，必然要通过存量建设用地的改造来实现土地集约化利用。从全国“三旧”改造的视野来看，顺德的村级工业园改造经验具有一定的典型性。通过村级工业园改造，很好地回应了当前区域经济增长与土地利用的三个普遍性问题。

首先是产业升级换代问题。珠三角作为改革开放的前沿阵地，经过40年来的先行发展，无论是产业类型与生产方式，还是区域用地格局与建筑质量，都已经到了升级换代的时候，因此“旧村”改造为产业升级换代提供了路径。

其次是集体经营性建设用地合理开发问题。改革开放以来珠三角的发展路径以“乡镇企业”突飞猛进为典型特征，而乡镇企业在用地与规划上存在普遍的混乱现象，因此，“三旧”改造既解决了土地有偿使用制度的规范化问题，也有利于促进集体经营性建设用地按规划使用、按市场规则配置的改革方案落地。

第三是如何推动节约集约用地问题。所谓“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）是典型的土地粗放利用，通过改造提高建筑密度和容积率，实现集约化用地。例如我们实地考察的容桂恒鼎工业园，九层的标准厂房，大大提高了土地利用效率。

    对许多城市而言，旧村改造从前期整理到后期建设需要大量资金，钱从哪里来？多层厂房建好之后，是不是都能租出去、卖得掉？顺德的园区改造有市场，这是改造成功的根本动力。另外，在政府方面，既要尊重市场主体的选择，也要对园区改造和产业发展有规划、有引导、有管控。要运用市场的力量，但绝不是交给市场就不管了，否则也会出问题。政府能够在关键环节解决问题、协调各方关系，科学规划与引导，也是整个广东“三旧”改造走在前列的重要经验。

蹲点手记 效率是村级工业园改造的密码

在顺德万洋众创城，才动工3个月的园区已经粗具雏形，项目负责人周祖泰一边接受记者采访，一边接待前来考察的几名企业家；在仙塘村委会，村党委书记赖珠兴说“刚刚我们还在跟几名股民代表热烈讨论二期改造方案，你早来十分钟就能看到”，采访结束已是晚上7时，赖珠兴又要参加下一场方案讨论会……

参与村级工业园改造的每个人都很忙，而忙的背后是效率的提升。今年前几个月，村级工业园改造继续顺利推进，顺德立即将原定的1.3万亩年度改造目标提升到2万亩。

园区改造的效率最终也服务于土地利用、产业发展的效率。在改革开放初期，顺德率先通过“三来一补”等方式引进现代工业，在大片农村土地上发展工业，逐渐形成一个个“土生土长”的村级工业园，是一次效率的飞跃。而产业发展到今天，技术和组织方式的革新提供了更有效率的土地利用方式，顺德必须通过村级工业园改造实现又一次效率飞跃。

顺德率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区，村级工业园改造是一道绕不过去的门槛。效率是其中的过程，更是结果。