广东已转向“三旧”改造与“品质提升”并重的城市更新阶段，不断完善的“三旧”改造政策法规体系开始向3.0版本升级，2019年全省改造总量、投入资金、节地面积再创新高，民间资本继续担当旧改主力军，超半数旧改项目实现产业结构调整，旧改项目反哺民生、公共建设和文化保护作用日益凸显……

4月15日，记者从南方产业智库和广东省三旧改造协会即将联合发布的《2019年广东省“三旧”改造和城市更新发展报告》(白皮书)看到，自2008年实施“三旧”改造以来，广东节约集约用地水平显著提高，截至2019年底，全省累计投入改造资金1.66万亿元，实施改造面积82.4万亩，节地面积20.4万亩。2019年，广东以问题为导向，进一步完善“三旧”改造政策法规体系，推动全省“三旧”改造再次取得突破性进展。

随着旧改事业进入发展快车道，提质更新也成为社会投资的新风口。据不完全统计，以富力、佳兆业、时代、恒大、碧桂园、保利为代表的一批全国百强企业纷纷“重仓”广东，把旧改当成企业未来发展的新引擎。

趋势  “三旧”改造转向提质更新的新阶段

广东是全国最早对“三旧”改造进行重点探索并已取得实际成效的省份。

白皮书援引省三旧改造协会副会长马向明观点指出，广东旧改至少已走过四个阶段的渐进式发展历程，即1988年以前的政府计划驱动的“底线修补”散点更新阶段，1988-2009年的市场参与撬动“退二进三”结构更新阶段，2009-2013年自下而上的政府强力推动“三旧”改造重点更新阶段，2014年以后的“三旧”改造与“品质提升”并重的城市更新阶段。

2019年，广东“三旧”改造和城市更新的主要趋势是，在“三旧”改造与“品质提升”并重的城市更新阶段，旧改的内涵更加丰富，价值取向更加明晰——不只是旧建筑、旧设备的翻新，而且采用保护、整治、活化、开发利用等不同更新方式，实现城市由传统的物质更新走向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴和综合更新，更强调更新目标更倾向于综合性、人本化、差异性和持续性。

随着近年政策体系不断健全，“广东经验”被上升为国家政策并在全国复制推广，去年广东省政府出台的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，进一步提出“两创新、三支持、四强化”等19条针对性的改革措施，引起社会和业界广泛关注。目前，广东已构建起“两大类九小类”的多元化改造模式，盘活存量推动城市高质量发展。市场机制不断成熟，引发龙头房企争相抢滩旧改新风口，社会资本继续担当旧改主力军。

同时，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会作为全国首个省级三旧改造协会，自成立一年来，已成为推动广东省“三旧”改造事业健康发展的重要力量，在业务培训、理论研究、政策制定、项目推介、活动组织等方面发挥了积极的作用，2019年协会还推动了15个“三旧”改造重点课题的合作研究，课题涵盖拆迁补偿、税费、地价评估等“三旧”改造各个环节。

此外，随着一大批类似永庆坊这样的典型案例通过各种渠道的宣传逐步深入人心，民众对旧改工作的认知度和认同感也日益在加深，由此也推动了主流社会广泛支持“三旧”改造的良好舆论氛围的逐步形成。

成效  改造总量、投入资金、节地面积创新高

白皮书透露，2019年，广东以问题为导向，进一步完善“三旧”改造政策法规体系，推动全省“三旧”改造取得突破性进展。根据广东省自然资源厅统计，截至2019年底，广东全省累计投入改造资金1.66万亿元，实施改造面积82.4万亩，完成改造面积48.1万亩，其中2019年新增实施改造10.2万亩，完成改造7万多亩，创历史新高，有力地促进了广东省经济高质量发展和生态文明建设。以“三旧”改造为重要抓手，广东去年深入推进土地供给侧结构性改革，优化土地资源要素供给，助力粤港澳大湾区建设世界级城市群，有力促进了广东省经济高质量发展。

据统计，全省通过“三旧”改造累计节约土地20.4万亩，节地率达42.4%；单位建设用地产出从2008年底的13.7万元/亩/年增加到2018年底的30.94万元/亩/年，增长了125.84%。实践证明，通过“三旧”改造开发低效存量建设用地，是推进土地循环利用，提高投入产出效益，提升土地利用效率，扩大建设用地供给的有效途径。

“三旧”改造通过“放权让利”，鼓励社会资本、民间资本踊跃参与,带动了投资和消费增长，经济发展动力进一步增强。2008年以来，全省累计投入改造资金约占同期固定资产投资的5%；其中社会投资1.43万亿元，约占改造总投资额的86%。各地通过实施“三旧”改造而形成的工业、商住、文旅、生态等集聚区，成为一道道亮丽的风景线、一个个“城市客厅”、一张张“城市名片”，成为引领当地经济高质量发展的高地和重要的展示窗口。

白皮书认为，2019年广东旧改事业的成效可概括为六个方面：改造总量创历史新高，建设用地供给质量和效率显著提升；累计投入改造资金1.66万亿元，社会资本带动投资和消费形成“双轮驱动”；土地利用结构和城镇空间布局不断优化，超半数旧改项目实现产业结构调整；反哺公共利益卓见成效，1291个城市基础设施和公益项目改善城乡人居环境；传统人文历史建筑保护与修缮有力提升了城市软实力；做大村集体经济增量和增加就业，夯实基层治理，有力维护了社会和谐稳定。

问题  藏在深水区的痛点难点削弱政策红利

过去10年，被业界称为广东旧改的黄金十年。白皮书提到，“三旧”改造在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面发挥了积极作用，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”，但也存在推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力等问题，制约了“三旧”改造实施效率。

随着“三旧”改造进入深水区，广东的城市更新工作也遇到了一些新的瓶颈，具体包括项目入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等一批重点难点堵点问题。在经历十年旧改黄金期之后,全省遗留下来、尚未改造的项目多被业界视为“难啃的硬骨头”。由于项目牵涉的利益点多面广，利益关系错综复杂，有些项目甚至是立项、启动多年而进展不顺的棘手工程，客观上也在弱化广东现有的政策红利优势。因而，白皮书认为，下一步广东仍需继续以问题为导向，在推进具体项目的实践中不断总结经验、优化措施，为突破这些瓶颈寻找更多有效的解决方案。

2019年，在广东省自然资源厅指导和安排下，广东省三旧改造协会采取“产、学、研”相结合的方式，委托多个研究单位和依托单位合作开展了十多项重点课题研究。同时，广东省“三旧”改造的其他专家亦针对促进旧改和城市更新工作提出了许多建设性意见。
据白皮书透露，去年业界关注的主要问题包括：前期工作内容繁杂，各地缺乏统一流程和标准，拆迁谈判仍为头号“拦路虎”;；项目投资回报周期长，阻碍项目不确定因素较多，税费偏重使企业综合成本难以控制；与传统宗地地价评估存明显差异，牵涉主体多、各方利益诉求难平衡且缺乏统一指引；产业置入、产居融合成乡村振兴瓶颈，农村土地闲置现象突出；大量城中村历史建筑和文化公共设施达不到现有法律政策设定的保护标准；容积率审批流程冗长、审查标准体系不一、测量技术误差大、影响项目推进效率等等。

建议  加快旧改规章法治化巩固改革创新成果

实际上，针对近年各地在推进“三旧”改造和城市更新过程中反映比较集中的重点、难点和堵点问题，广东省自然资源厅2019年对症下药，已提出一些比较明确的工作方向和解决思路。

首先，是进一步总结佛山顺德区村级工业园升级改造经验，形成可复制的改造模板向全省推广；其次，是尽快出台《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，推动“三旧”改造行政裁决机制尽快落地实施，并适时将“三旧”改造规章上升为地方性法规，进一步巩固改革创新成果；再次，是推动各部门完善配套机制、各地积极完善实施细则，充分释放政策红利，通过行政调控加大对“工改工”、微改造及公益事业项目的激励，切实促进实体经济发展和城市发展水平提升；最后是联合省有关部门探索建立“三旧”改造调查评价体系、多部门联合的监测监管体系，切实摸清低效存量建设用地底数及改造潜力，通过鼓励、倒逼等多种手段加快低效存量建设用地改造，推动“三旧”改造工作不断开创新局面和取得新突破。

与此同时，广东省三旧改造协会有关专家和课题组成员亦针对部分迫切需要解决的问题，提出了一些初步的建议。譬如，明确容积率审查流程规则，制定单体建筑容积率计算及完善审查的技术标准体系；通过立法方式完善法律体系,聚焦协议出让、申请改变土地性质和动迁僵局等难点；针对不同类型的文化遗产，从历史文化名城名镇名村等五方面构建多层次历史文化保护体系；以人为本、因村施策、循序渐进、同建共享，构建梦想家园的乡村生活方式，推动一二三产业融合；加强对粤港澳大湾区城市创新空间新动态的关注，重视科技资本在城市空间中的参与等。

案例

01  富力：广东旧改开荒牛

(代表项目：广州天河猎德村、越秀杨箕村、白云陈田村、黄埔笔村、黄埔茅岗村)

1994年成立的富力，是国内最早介入旧改领域进行持续专业操作的龙头企业，改造触角往往直接深入寸土寸金的核心城区，在广东旧改黄金十年,成功打造出一大批备受关注的城市更新项目。1994年，,富力加入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，开启旧厂改造之路。

在二十世纪90年代，富力先后参与了包括钢材厂、硫酸厂在内的10余座旧厂改造。其2011年完成的天河区猎德村改造，是广州市第一个成功改造的城中村项目。2016年完成的越秀区杨箕村改造，是广州市首个由单一民企独立完成的旧村改造项目。目前，富力仅在广州签约改造的村庄就超20个，是广州旧村改造项目签约数量最多的开发企业之一，也是公认的广东旧改的开荒牛。目前正在进行中的白云区陈田村改造，是白云区规模最大的旧村改造项目；正在进行中的黄埔区笔村改造，是广州市第一批城中村改造试点和原萝岗区第一个“三旧”改造工作的实施项目；黄埔区茅岗村改造是老黄埔区规模最大的旧村改造项目；田美村东南经济社旧村改造是富力在花都区第一个正式签约项目，将成为花都旧村改造项目的新标杆。

2019年，富力集团确立城市更新为集团层面核心业务之一。同年4月，富力城市更新集团正式成立。截至2019年底，富力已签约合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平方米，可售面积超过4000万平方米。其中，一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。短期目标转化超1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

02  时代中国：“重仓”广东城市更新

(代表项目：广州金融城旧厂、广州增城区新塘镇官湖村、佛山里水洲村)

时代中国六七年前开始布局城市更新业务。2017年，公司明确城市更新战略定位，开始加大力度在大湾区抢滩旧改项目。2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。

截至2019年12月31日，时代中国的城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约为4300万平方米，项目主要分布在广州、佛山等地。2019年，时代中国城市更新业务实现收入21.67亿元，该收入主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场等项目。公司高层提出，城市更新不是简单的房地产，而是城市不断更新的过程，让城市可以持续保持活力、动力，对于城市来说，是非常值得做，并且需要不断做的事情。2020年时代中国会继续积极参与城市更新，预计将有更多项目转化、所占比重会加大，对公司整体的毛利率也将有更大帮助。

03  旧改让顺德村级工业园退出历史舞台

作为广东省高质量发展体制机制改革创新实验区，过去的顺德因村级工业园面临土地粗放、产能低效等发展困境。这也是珠三角工业城市发展的一个缩影。2019年，佛山市顺德全区十个镇街掀起了一场轰轰烈烈的村级工业园升级改造“攻坚战”，通过向形态破旧、产能低下、污染严重的村级工业园“亮剑”，为产业发展腾空间、造环境。顺德区村改办统计的数据显示，截至2019年末，顺德区旧村改造已累计完成土地整理28522亩，复垦复绿3282亩，新建厂房981万平方米，关停整改落后风险企业5253家。其中，2019年全区完成土地整理24011亩，10镇街全部超额完成该年度工作目标任务。随着数万亩产业新空间因旧改重生。顺德提出，将继续向着村级工业园升级改造“3年彻底拆除整理8万亩，提升改造5.5万亩”的总体目标，到2021年总体实现应改尽改，到2022年彻底让村级工业园退出历史舞台，最终实现再造两个产业顺德，推动各领域的高质量发展。依托“三旧”改造，顺德要打造一批高端产业载体，包括全面推动建设广东顺德机器人产业集聚区、广东数字装备产业集聚区、龙江智慧家居产业集聚区等多个产业集聚区。以旧改为突破口，顺德还要融入美丽乡村建设，提升人居环境，实现乡村振兴。

最新数据：截至2020年4月20日，顺德区382个村级工业园已有137个园区308个项目启动改造，111个园区启动拆迁，累计完成土地整理33767亩、复垦复绿3587亩、新建厂房1099万平方米，累计关停风险落后企业6644家。