一、模式介绍

农村集体经济组织通过公开方式选定市场主体，市场主体按照实施方案和合作协议的要求与被拆迁方签订拆迁补偿协议，落实拆迁补偿和安置，完成现状建筑物拆除，注销原有不动产权证，并按程序完善用地手续和办理集体土地转国有手续后，土地可直接协议出让市场主体进行开发建设。

二、收益计算

1.集体货币补偿

2.集体物业补偿

三、模式亮点

1.土地一二级联动开发，社会资本信心足、参与积极性高。改造项目引入市场改造主体开展一级土地整理，土地整理完成后可直接定向出让给市场改造主体进行开发建设，实现一二级联动开发建设，有利于调动社会资本参与积极性。

2.有利于解决改造资金难题。一二级联动开发主要由社会资本投入资金开展企业搬迁补偿、建筑物拆除、土地整理等工作，可大大减轻政府财政压力，同时解决村居集体缺乏土地整理资金的难题。

3.公开方式选取市场主体，更有利于保障村居集体利益，补偿标准和方式更灵活。通过区公共资源交易平台或镇街集体资产交易平台公开选取市场主体，程序公平公正公开，有利于保障村居集体收益最大化，且由市场主体组织开展搬迁补偿，有关补偿标准和方式更灵活，更贴近村居集体需求。

4.视同政府收储，税收政策优惠。引入市场主体实施改造视同政府收储进行税务处理，可按规定享受有关税收优惠政策。

5.财政扶持标准高。一二级联动改造属于自行改造，享受政府财政扶持。用地面积达30亩或以上的自行改造的拆除重建类工改工项目，一般工业项目容积率达1.5或以上的，完成土地整理及供地后，按10万元/亩对土地使用权人进行扶持。项目竣工验收备案后按竣工验收建筑面积对土地使用权人按150元/平方米进行财政扶持。商品厂房、新型产业项目容积率达2.5或以上的，完成供地手续后对土地使用权人按10万元/亩进行扶持。

四、改造案例

1.项目概况。项目用地面积300亩，土地性质为集体，现状及规划用途均为工业。由于村集体前期已将现状土地出租给多个承租人，且村集体缺乏土地整理能力，拟通过一二级联动的改造模式引入市场改造主体实施改造。

2.改造情况。村集体委托编制连片改造单元计划、单元规划和实施方案（含对村集体的实物及货币补偿要求），并将实施方案通过公开交易平台选定市场改造主体。该市场改造主体进行土地整理，村集体整理材料申请办理集转国手续和完善用地手续，市场主体以协议出让方式取得土地进行开发建设。

3.改造效益。通过该模式改造，村集体可按协议约定获得货币补偿和物业补偿，除可直接超额享受土地增值收益外，还确保了长远收益。公开选定的市场改造主体完成土地整理后，可以协议出让方式取得土地使用权，保障二级开发收益。